지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.     ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.   리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다.   기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다.   리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다.   리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다.       ▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다.     먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다.     그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다.     HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다.     리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다.     반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다.     마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다.    다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다.        ▶문의: (213) 268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 에퀴티 남상혁 대표 리버스 모기지 리버스 금액

2024-05-07

가주 모기지·재산세 연체 지원 대상 또 확대

가주 정부가 팬데믹으로 인한 경제적 어려움에 모기지와 재산세를 연체한 주택소유주를 지원하는 모기지 구제 프로그램의 수혜 대상을 또다시 확대했다.     가주주택금융국(CalHFA)은 최근 모기지 구제 프로그램의 연체 기간 기준을 지난해 8월 1일에서 2월 1일까지 연장했다고 밝혔다.     수혜 대상은 2월 1일 이전 ▶모기지 최소 2회 미납 ▶현재도 미납 상태 ▶재산세 1회 이상 미납 ▶리버스 모기지 재산세 및 주택보험금 연체 ▶부분 청구 및 상환 연기 등이다. 해당하는 주택소유주들은 연체금을 가구당 최대 8만 달러까지, 재산세도 가구당 최대 8만 달러까지 무상 보조해준다.     수혜 기준은 2020년 1월 21일 이후 코로나19 팬데믹으로 인한 재정적 어려움을 겪고 신청 주택이 주 거주지여야 한다. 한 부동산에 최대 4유닛까지 포함된다.       모기지가 패니매와 프레디맥이 정한 한도보다 큰 점보 대출이거나 필요한 지원금보다 2만 달러 이상 많은 자산 또는 현금을 보유하면 신청 자격에서 제외된다.     주택 형태는 단독주택, 콘도미니엄, 조립식 주택, 별채(ADU) 등이다.     수혜 소득 기준은 현재 거주하는 카운티의 지역 중위소득(AMI) 150% 이하면 최대 8만 달러 혜택을 받을 수 있고 가구 구성원 수가 늘어날수록 한도는 높아진다.     LA카운티 거주자는 4인 가족 기준 연 가구 소득이 18만9150달러까지 신청할 수 있다. 오렌지카운티의 경우 21만5250달러다.     신청 전에 미리 준비해야 할 서류는 모기지 및 재산세 청구서, 은행 거래 내역서, 공과금 청구서, 소득 증명자료(월급명세서, 세금보고서 또는 실업 관련 서류), 모기지 보험 내역, 공과금 청구서 등이다.   CalHFA 산하 ‘홈오너 릴리프 코퍼레이션(HRC)’의 이자락 이사는 “10억 달러 예산 중 10% 정도 남아서 도움이 필요한 한인 주택소유주는 신청을 서둘러야 한다”며 “가주정부는 예산이 모두 소진될 때까지만 이 프로그램을 운영할 계획”이라고 말했다. 비영리단체 샬롬센터의 소장이기도 한 그는 “더 많은 한인이 혜택을 받을 수 있도록 통해 샬롬센터(shalomcenter.net)가 신청을 돕고 있다”고 덧붙였다.     이지락 소장은 또 “프로그램이 확대되면서 이전에 수혜를 본 주택소유주도 8만 달러 한도 내에서 추가 지원을 또 신청할 수 있다”며 “LA카운티 모기지 구제프로그램(MRP2.0)도 운영 중으로 본인 상황에서 가장 적합한 다양한 모기지 구제 프로그램 옵션이 있다”고 강조했다.       더 자세한 정보는 모기지 구제 프로그램은 웹사이트(camortgagerelief.org)에서 확인할 수 있다.   한편, 연방정부는 2021년 미국구조계획법에 따라 팬데믹 여파로 모기지 페이먼트 납부를 체납한 주택소유주를 돕기 위해 캘리포니아에 10억 달러를 지원한 바 있다.  이은영 기자모기지 재산세 리버스 모기지 재산세 청구서 주택보험금 연체

2024-02-12

FHA 보험 가입 이유와 리버스 모기지 신청 절차 및 사후 관리 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= FHA 보험을 가입하는 이유는 무엇인가요?   ▶답= 적잖은 분들이 리버스 모기지로 받을 수 있는 총 금액이 예상보다 적다고 말하는 경우가 있는데 이는 대부분 리버스 모기지를 받으면 집을 넘겨주는 것으로 잘못 이해하고 있기 때문이다. 그러나 크레딧 스코어나 까다로운 소득 조건 없이 집 시세의 40~60%의 융자를 해주는 모기지 프로그램은 리버스 모기지밖에 없다. 리버스 모기지는 소유권이 아니라 집에 담보권을 설정할 뿐입니다. 오히려 리버스 모기지는 평상시 페이먼트를 내야 하는 부담이 없기 때문에 집을 빼앗기는 차압의 우려가 거의 없습니다. 연방 정부 FHA에 보험금을 납부해 차압의 위험을 사전 차단하고 있기 때문입니다. 이렇게 정부 보증 받는 리버스 모기지를 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)이라고 부릅니다.   서브 프라임 사태 전후로 정부 보험을 가입하지 않은 리버스 모기지가 한때 있었고 아직도 그 공포가 남아있습니다. 갑자기 융자금을 갚으라는 요구를 받거나 자녀에게까지 채무 의무가 넘어오는 경우가 있었다고 하는데 이는 모두 옛날 얘기입니다. 리버스 모기지는 집 시세와 상관없이 최초 융자 금액을 보장하고 집 시세가 떨어져도 이에 대한 책임을 묻지 않습니다. 정부의 규제가 강화되고 보험 가입을 통해 오히려 리버스 모기지를 받을 수 있는 대상자가 적어져서 문제이지 위험 요소는 모두 제거됐습니다.     ▶문= 리버스 모기지의 신청 절차 및 사후관리 어떻게 하나요?     ▶답= 카운슬링을 마치고 일주일이 지나면 리버스 모기지 융자 신청이 가능합니다. 우선 크레딧 리포트를 확인하고 동시에 감정(Appraisal)을 하게 됩니다. 감정 가격은 시세보다 다소 높거나 낮을 수 있습니다. 감정서와 함께 신청 절차에 들어갑니다. 우선 인컴 서류가 필요합니다. 소셜 연금 편지와 그 외 소득이 있다면 서류가 필요합니다. 그다음에는 그 집에 거주하고 있다는 간단한 증빙 서류가 필요합니다. 대체로 서류 상에 문제가 없으면 신청서를 제출하고 4주 정도면 모든 절차가 종료됩니다. 일시불 혹은 라인 오브 크레딧으로 리버스 모기지를 셋업하고 에스크로 종료 시 현금이 필요하다면 에스크로 종료와 함께 곧바로 체크를 받을 수 있습니다.   리버스 모기지 수속 절차가 끝나면 어카운트를 관리하는 회사가 매달 스테이트먼트를 보내게 됩니다. 관리에 필요한 수수료는 대부분 부가되지 않습니다. 매달 스테이트먼트를 보내 라인 오브 크레딧의 경우 늘어난 현금 라인을 알려주고 사용한 금액도 표시해 도중에 갚고 싶다면 필요한 액수를 매달 확인할 수 있습니다. 리버스 모기지는 선불 벌금이 없습니다. 목돈이 생겨서 갚고 싶다면 벌금 없이 중도 해지가 가능합니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 신청 절차 보험 가입

2023-12-19

리버스 모기지의 종류, 비용, 그리고 노후 대책 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지의 종류는 무엇이 있나?   ▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 두 가지다. 현재 갖고 있는 집에서 받는 경우와 새로운 집을 구입하는 경우가 있다. 구입 프로그램은 40~50%를 다운페이하고 나머지는 리버스를 받는 것인데 평생 페이먼트 부담 없이 거주할 수 있다.     구입 프로그램은 아직 생소한 편이다. 대부분은 기존 주택에서 리버스를 받는 경우이다. 리버스로 받는 총 금액은 주택 감정가격을 기준으로 한다. 여기에 신청자의 나이가 많을수록 더 많은 금액을 받게 된다. 그러나 리버스 금액이 늘어나는 그 정도는 이자와 감정가격이 크게 좌우되며 신청자의 나이는 몇 년 정도로는 크게 차이가 나지 않는다.     기존 주택에서 리버스를 받는 경우에는 세 가지 방식이 있다. 첫 번째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부 평생 동안 고정 금액을 매달 받을 수 있다. 금액은 적지만 매우 안정적이다. 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다.    두 번째는 일시불(Lump Sum) 방식이다. 일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 금액을 받는 방식이다. 주로 융자금을 갚고 페이먼트 없이 살고자 하는 경우이다. 이때는 고정 금리를 선택할 수 있다.    마지막으로 세 번째 방식은 라인 오브 크레딧 방식이다. 매월 생활비가 일정 부분 모자라는 경우가 아니라면 이 방식이 효과적이다. 인출한 금액만큼만 이자 비용 부담이 발생하고 남아있는 금액에 대해서는 오히려 현금 라인이 늘어나기 때문이다. 현금 라인은 인출한 금액과 인출하지 않은 금액에서 동일한 이자가 적용되고 적게 인출할수록 같은 이자가 앞으로 사용할 수 있는 현금 라인에서 늘어나게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 비용은 어떻게 계산되나?   ▶답= 리버스 모기지가 안전한 노후 상품이 될 수 있는 전제 조건은 연방정부 FHA의 보험에 가입하기 때문이다. 은행과 신청자 모두에게 혜택을 주는 이 보험 제도는 리버스의 비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 리버스를 신청하면 FHA 정부 보험금으로 2%를 나중에 정산하게 된다. 또 매년 0.5%의 연간 보험금을 정산하게 된다. 비용을 납부하는 것이 아니라 정산한다고 표현하는 이유는 리버스에는 페이먼트가 없는 특성 때문이다.   정부 보험금을 제외한 나머지 비용은 일반 주택 구입 융자와 유사하다. 이 비용은 오히려 일반 주택 융자보다 적은 경우도 있지만 대체로 비슷하다고 볼 수 있다. 또한 감정 비용을 제외하고는 모두 신청자가 당장 현금으로 지불하는 것이 아니라 집을 매각할 때 나중에 정산하게 된다. 결론적으로 연방정부 FHA에 내는 보험금을 제외하고는 일반 주택융자와 크게 다를 것이 없다. 정부가 보증을 하는 주택융자는 예외 없이 보험금을 내고 있다. 보험금은 집값 변동에 따라서 최초의 융자 조건이 변하지 않는 장점, 어떠한 경우에도 부부가 페이먼트 부담 없이 평생 그 집에 살수 있다는 헤택에 따른 기회비용이다.     ▶문= 노후에 주택 매각보다 리버스 모기지를 하는 것이 좋은가?   ▶답= 62세가 넘은 주택 소유주로 현금 확보를 위해 집을 팔려고 생각한다면 꼭 리버스를 먼저 체크해 볼 것을 추천한다.    예를 들어 10만 불 융자가 남아있는 100만 불짜리 주택을 처분한다고 가정해 보자. 현금이 필요해서 이 집을 팔고 75만 불짜리 작은 집을 현금으로 구입했다. 이때 부동산 중개 수수료와 이사 비용 등 8-10만 불의 비용과 원래 융자금을 제외하면 손에 쥐는 현금은 몇 만 불에 불과하다. 그렇지 않고 아파트를 렌트하겠다면 이건 최악이다. 100만 불 주택을 팔고 10만 불 융자와 수수료를 빼면 80만 불 정도가 남는다. 이 돈으로 월 3000불 렌트비를 낸다고 가정하면 집을 팔고 남은 돈을 모두 렌트비로만 쓴다고 해도 20여 년 밖에 살 수가 없다.   반면, 리버스 모기지의 경우는 집을 팔 때 발생하는 수수료에 비하자면 소요되는 비용이 적은 편이다. 그리고 이사 가는 불편도 없이 평소 살던 집에서 평생 동안 거주하면서 페이먼트 없이 지낼 수 있다. 위에서 말한 10만 불 융자금이 있는 100만 불 주택의 경우 리버스 모기지를 받을 경우 기존 모기지 페이먼트가 없어지는 것은 물론, 신청자의 나이에 따라 매달 평생 약 2,500~4,000달러를 받을 수 있다. 이렇게 평생 매달 2,500~4,000달러씩 받고 두 분 사망 시 남은 에퀴티는 자녀에게 줄 수도 있는데 이는 정부 보험을 통해 가능한 것이다.    지금 살고 있는 집이 마음에 들지만 현금이 필요해서 팔아야겠다고 생각한다면 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 현금은 현금대로 충분히 확보해서 필요할 때 사용하고 여생을 살던 집에서 평생을 고민 없이 살 수 있다. 노후 인생은 내가 혜택을 누릴 수 있는 현명한 방식으로 생각하는 것이 좋다고 본다     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 일반 주택융자 주택 매각

2023-11-14

리버스 모기지가 필요한 시니어들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 시니어들의 결혼 상태와 건강 상태에 따라 리버스 모기지가 필요한 경우와 필요하지 않는 경우를 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 62세 이상의 주택 소유주가 집의 에퀴티 (집 가치와 융자 밸런스의 차이)를 이용하여 기존 융자의 월 페이먼트를 없애거나, 한꺼번에 필요한 돈을 빌리거나, 매월 정기적으로 돈을 수령하거나, 필요할 때 돈을 쓸 수 있는 LOC(Line of Credit)을 설정하는 것을 리버스 모기지라고 합니다.    수입과 저축이 충분치 못한 상태에서 은퇴를 한 후 Long Term Care (LTC) 보험을 들거나, 향후 생활하기에 더 편리한 집으로 수리나 이사를 할 만한 자금이 부족한 시니어들에게 리버스 모기지는 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 상황에 따라 그렇지 않은 경우도 있으므로 시니어 케어 전문가와 전문기관들의 권고를 중심으로 케이스 별로 살펴보기로 합니다.   첫 번째로 건강한 싱글 시니어인 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 지금 당장 케어가 필요하지 않으며 앞으로도 계속 독립적으로 생활할 수 있는 분들로 리버스 모기지 자금을 이용해 미래 건강이 나빠질 경우를 대비하여 LTC 보험을 들거나, 집을 수리하여 더 생활하기 편하게 준비할 수 있습니다.     두 번째, 만약 가족이 케어를 해줘서 집에 더 머물 수 있거나, 리버스 모기지 자금을 사용해 In-Home Care나 Adult Day Care를 지불할 수 있으면 리버스 모기지를 받는 것이 유리합니다. 하지만, 시니어의 건강이 가까운 시일 내에 Assisted Living이나 Nursing Home으로 옮겨가야 될 정도라면 리버스 모기지가 최상의 선택이 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 12개월 이상 해당 집에 거주하지 않으면 융자를 갚아야 하는 조항 때문입니다. 이 경우에는 집을 팔거나 세를 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.     세 번째, 건강한 부부 은퇴자의 경우 이들에게는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 리버스 모기지 자금을 이용해 LTC 보험을 들어 놓거나, 미래를 대비하여 집을 생활하기 편리하게 수리를 할 수 있습니다.     네 번째로 부부 중 한 분이 케어가 필요한 경우가 가장 리버스 모기지가 필요한 케이스입니다. 한 분이 케어가 필요하여 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티에 들어가게 되면 이를 위한 자금이 필요하기 때문입니다. 만약에 케어를 받는 분이 먼저 사망하게 되면 남은 분은 집에 거주하며 리버스 모기지를 계속 수령하게 됩니다. 만약 집에 계시던 분이 먼저 돌아가시게 되면, 1년 안에 집을 팔아서 융자 밸런스를 갚으면 됩니다. 그리고 남은 자금으로 생존한 배우자의 케어 자금으로 계속 사용하면 됩니다.     마지막으로, 시니어 부부 모두 케어가 필요한 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 리버스 모기지를 받은 후 부부 모두 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티로 들어가서 1년 이상 집에 머무르지 못할 경우에는 융자를 갚아야 하기 때문입니다.     이 경우에는 집을 팔거나 렌트는 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수도 있습니다. 하지만, 부부 모두 집에 머물며 In-Home 케어를 받을 수 있는 경우라면 리버스 모기지가 선택이 될 수 있으며, 그 자금으로 케어 비용을 감당하면 됩니다.      ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 리버스 모기지 시니어 부부

2023-10-24

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란?   ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다.     리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다.    두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다.    마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다.      ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는?   ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다.   또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다.    상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는  효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은?   ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다.    콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다.   신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다.    특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다.   마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

2023-10-17

리버스 모기지를 받은 후 재산권 행사 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받은 후에도 쉽게 집을 팔거나 재융자를 받는 등 재산권 행사를 하는데 아무런 문제가 없는지요?       ▶답= 리버스 모기지를 받은 후에도 집의 소유권은 손님에게 남아있고 따라서 당연히 거의 아무런 제약 없이 재산권 행사를 할 수 있습니다. 집값이 리버스 모기지의 잔액보다 높은 이상 언제든지 팔아서 융자잔액은 갚고 나머지는 가지시면 됩니다. 물론 재융자도 자격이 되는 한 언제든지 제한 없이 할 수 있습니다. 다만 융자 계약서에 따르면 집 주인은 집의 유지관리를 잘 해야 하며, 재산세, 보험료 등을 제때 납부해야 하며, 대상 주택에 1년에 180일 이상 거주해야 할 의무가 있습니다. 리버스 모기지와 관련하여 많은 손님들이 궁금해하는 내용을 추가적으로 정리하면 아래와 같습니다.     리버스 모기지를 설정해 놓으면 부부가 사망할 때까지 동일한 금액의 돈을 수령받고, 부부 모두 사망한 후 정산을 하게 되는데 융자금액이 집값보다 적으면 자손들이 집을 팔아서 융자를 갚고 남는 돈은 상속받게 되고, 융자금액이 집값보다 많으면 그냥 은행이 가져가게 두면 됩니다. 은행은 자손들이나 상속자들에게 모자라는 금액에 대하여 청구할 수 없습니다. 부부 공동으로 리버스 모기지를 받은 후 한 사람이 사망하면, 생존한 사람이 사망할 때까지 같은 금액을 계속 수령하게 됩니다.     그런데 만약 한 사람 이름으로만 받았는데 사망한 경우에는 생존한 배우자가 62세가 넘고 에퀴티가 충분하다면 다시 리버스 모기지를 받아서 해결하면 되지만, 그렇지 않은 경우에는 집을 팔아야 될 수도 있으므로 조심해야 합니다. 따라서 부부 모두 62세가 넘어서 신청하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 은퇴 후 소셜 시큐리티와, 각종 연금, 그리고 리버스 모기지 등을 통해서 수입원을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지의 차압 비율이 일반 융자의 차압 비율보다 높다는 오해를 많이 듣습니다. 리버스 모기지를 받은 후 차압을 당하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 페이먼트가 없기 때문입니다. 다만 리버스 모기지를 받은 후에도 재산세와 집보험료는 본인이 알아서 납부해야 하는데 이를 제때 납부하지 않을 때에는 차압을 당할 수 있습니다. 따라서 리버스 모기지 렌더들은 충분한 에퀴티가 있을 경우 재산세와 보험료도 리버스 모기지로 충당하길 권하기도 하고, 그렇지 못할 경우에는 이를 감당할 수 있는 수입이 있는지를 확인합니다.   소셜 시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없지만, 재산세, 보험료, HOA 비용 등을 커버할 만한 수입이 없는 경우에는 융자가 거절되는 경우도 있으므로 미리 융자 담당자와 상의하여 준비하는 것이 좋습니다. 모든 금융상품이 그렇듯이 리버스 모기지 역시 자신의 입장과 상황에 따라 장단점이 확연히 달라질 수 있습니다. 많은 학자들로부터 은퇴자들에게 가장 훌륭한 금융상품의 하나로 여겨지는 리버스 모기지를 잘 활용하여 윤택하고 여유로운 은퇴생활을 유지할 수 있기를 바랍니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 리버스 모기지 웰스파고 한인융자담당 재산권 행사

2023-09-26

장수를 대비한 옵션 '리버스 모기지' [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 왜 리버스 모기지가 장수를 대비한 옵션인가요?     ▶답= 리버스 모기지의 단점은 집의 에퀴티가 줄어든다는 것입니다. 반면에 장점은 노후 자금이나 생활비, 비상금 등을 위한 현금을 평생에 걸쳐서 안정적으로 확보해 준다는 점입니다.    간단하게 말씀드려서 리버스 모기지에 대한 선택이나 결정은 집의 에퀴티를 늘리는 것과 노후의 현금을 확보하는 것 중에서 각자 상황에 따라 더 필요한 것을 택일하는 것이라고 하겠습니다. 다만, 장점 중에서 '평생에 걸쳐'라는 점에 주목할 필요가 있습니다.     일반 모기지를 통해 현금을 확보하면 한 번에 목돈을 받게 되므로 평생 동안 생활비로 사용하기에 적합하지 않습니다. 또 매달 페이먼트를 내야 하므로 에퀴티는 줄어들지 않겠지만 결국 융자 받은 돈보다 더 많은 돈을 페이먼트로 납부해야 하기에 본래 취지와는 정반대로 캐시플로우에 악영향을 끼칩니다. 이는 평생 동안 현금이 확보되는 게 아니라 임시로 제한된 기간에만 접근 가능하기 때문입니다. 결국 미래에 소득이 늘지 않는 은퇴 시니어들에게는 둘 중에서 선택하자면 리버스가 본래 취지에 맞습니다.   더군다나 수명 연장으로 갈수록 노후 기간이 길어지고 있습니다. 노후 생활에 있어서 현금의 보충이 필요하다면 평생 동안을 기준으로 해서 확보하는 방법을 찾아야만 합니다. 최근 포브스지 등 여러 매체에서 "리버스 모기지가 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위한 방법으로 부상하고 있다"라는 내용의 보도가 나오고 있습니다.     롱 텀 케어가 요양원일 수도 있고 집에서 파트타임으로 타인의 도움을 받을 수도 있는데 그 비용을 미리 확보하는 방법으로 활용되고 있다고 합니다. 건강 관리를 잘해서 요양원에 갈 필요가 없더라도 노후 기간이 길어지면서 특정 기간에는 직업적인 타인으로부터 도움을 받을 필요가 점점 더 커지고 있기 때문입니다.    리버스는 일반 모기지와 달리, 매달 안정적으로 현금을 받거나 미래의 불특정 시점에 한도 내에서 편리하게 언제든 현금을 받을 수 있는 방식은 리버스만이 제공 가능한 옵션이라고 하겠습니다. 이러한 이유로 최근 이자가 높아져서 리버스의 수령 금액이 다소 줄어들었음에도 주류사회에서 리버스 모기지의 신청 건수는 기록적인 증가를 보이고 있습니다.     또 확정된 한도 내에서 현금이 평생 동안 보장되면서도 집을 아무 때나 팔 수가 있습니다. 이 경우 일반 융자처럼 리버스로 쓴 돈을 갚고 나머지는 가져가시게 됩니다. 또 많은 분들이 오해를 하는데 신청자 부부가 모두 사망하더라도 은행이 집을 가져가지는 않습니다. 신청하신 부부 두 분의 자녀나 미리 지정해둔 사람이 그 집을 직접 처분해서 리버스로 쓴 돈을 제외한 나머지를 가져가게 됩니다. 모자란 경우에는 책임이 없고 에퀴티가 남은 경우엔 사후에라도 가져갈 수 있습니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 옵션 리버스 일반 모기지

2023-09-19

리버스 모기지의 노후 에퀴티 활용법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법이 있나요?   ▶답= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 일반 모기지 캐시아웃 재융자, 다운사이징 그리고 리버스 모기지입니다.     이 중에서 캐시아웃 재융자는 페이먼트가 발생하기 때문에 단기간 용도에 그칩니다. 왜냐하면 캐시아웃한 목돈을 모두 페이먼트로 갚아도 융자 잔액을 다 갚을 수 없습니다. 시간이 좀 지나면 돈을 모두 소진하고 오히려 생활비를 더 부족하게 만듭니다.     반면 라인 오브 크레딧은 이보다는 조금 더 기간을 늘릴 수 있지만 재연장이 쉽지 않기 때문에 현재의 집에서 장기간 혹은 평생 거주를 목적으로 한다면 문제가 있습니다.     정리해 보면 리버스 모기지가 적합한 경우는 현재의 집에서 평생 혹은 장기간 거주할 예정이며 어느 정도 에퀴티를 현금화 시킬 필요가 있는 경우입니다.     설문조사에 따르면 은퇴자에 해당되는 60세 이상 주택 소유주들의 경우 응답자중 70% 정도가 현재 살고 있는 집에서 평생 거주를 희망한다고 답하고 있습니다. 그만큼 살고 있는 집에서 은퇴하고 싶은 분들이 대다수입니다.     현재로서는 은퇴 후 현재의 집에서 살면서 에퀴티를 생활비로 활용하는 방법은 리버스 모기지밖에 없습니다. 다른 옵션들은 페이먼트가 발생하기 때문에 결국은 똑같이 현금이 부족한 상황으로 되돌아오고 맙니다.     상담하다 보면 은퇴 후 평생 동안 현재의 집에서 계속 거주할 필요와 이유가 많다는 것을 알게 됩니다. 하지만 이런 경우라면 다운사이징이 어렵습니다. 사실 현재 집을 팔고 더 작은 집으로 이사 가서 현금을 마련하는 이 옵션은 실제로 계산해 보면 별로 효과가 없습니다.     리버스 모기지에 대한 거부감을 듣다 보면 선입견과 막연한 이유가 많습니다. 그러나 평생 노후기간 동안 살던 집에서 거주가 보장되면서도 현금을 생활비로 보충 받는 방법은 리버스 모기지가 유일합니다. 생활 측면에서는 당연히 만족스럽습니다. 반면, 우려되는 비용 측면은 다른 옵션인 다운사이징과 잘 계산, 비교해 보면 스스로 답을 얻을 수 있습니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 노후 에퀴티 일반 모기지

2023-08-15

리버스 모기지 받는 시기 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요?   ▶답= 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다.     고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다.   리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 동안 변동금리 남상혁 대표

2023-06-20

고금리 상황에서 시니어들이 리버스 모기지를 이용하는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 고금리 상황에서 시니어들이 리버스 모기지를 이용하는 방법은 무엇이 있나요?   ▶답= 최근에 계속해서 모기지 이자율이 상승하다가, 조금씩 이자율이 안정되면서 낮아지고 있고 앞으로도 이 상황이 계속될 것으로 전문가들이 예측하고 있습니다. 이런 환경 속에서 리버스 모기지의 이자율도 안정되고 있습니다.     리버스 모기지는 주택을 소유하고 은퇴를 앞둔 시니어들이 선택할 수 있는 방법입니다. 고금리인 상황 속에서도 주택을 소유한 시니어들이 리버스 모기지를 현명하게 사용할 수 있는 두 가지 방법을 알려 드리겠습니다.     첫째, 주택시장이 다시 뜨거워지고 있습니다. 이런 시점에서 주택을 소유한 시니어 중에 목돈을 가지고 다른 비즈니스에 투자를 한다든지, 주택을 하나 더 구입하고자 하시는 분들이 있습니다. 이런 분들이 리버스 모기지를 활용하실 수 있습니다. 리버스 모기지를 통해 한번 Lump-sum으로 Cash out을 할 수 있기 때문입니다.       리버스 모기지를 통해서 받은 돈은 본인이 어디에 사용하시든지 상관이 없기 때문에, 리버스 모기지를 통해서 돈을 마련하시고, 원하시는 곳에 사용하시면 됩니다. 심지어 리버스 모기지를 통해 cash out을 하시고, 본인이 살고 있는 집의 비어 있는 방을 렌트를 주고 수입을 올리면서 은퇴 준비를 하고 계신 분들도 많이 있습니다.     둘째, 은퇴를 앞둔 상황에서 생활비나 의료비 등을 당장 충당하지 못할 때, 리버스 모기지를 활용하는 것이 좋은 대안입니다. 당장의 생활비를 마련하게 위해서 집을 담보로 일반 은행에서 돈을 빌릴 경우, 급한 문제는 해결할 수 있지만, 은행에서 빌린 돈을 2-3년 안에 다 소진하게 된다면, 그 이후에 더 큰 어려움이 빠지게 되고 결국 은행에서 받은 론을 해결하기 위해서 집을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있습니다.     모든 융자의 이자율이 높기 때문에, 리버스 모기지의 이자율도 낮지 않지만, 리버스 모기지는 시니어가 사용한 돈을 갚지 않아도 되며, 매달 일정 금액을 받는 것으로 설정하게 되면, 평생 매달 생활비를 받을 수 있으며, 돌아가실 때까지 돈을 다시 갚지 않고 소유하신 주택에서 살 수 있는 것입니다. 가능하다면, 이자율이 낮아지고, 집의 에큐티가 더 올라갔을 경우에는 리버스 모기지를 다시 재융자를 하신다면, 좀 더 융자의 짐을 덜 수 있는 것입니다.   ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 고금리인 상황 고금리 상황

2023-06-13

모기지 보험 없는 리버스 모기지의 특징 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 모기지 보험이 필요 없는 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요?         ▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나누어집니다. FHA에서 Insure 하는 HECM 리버스 모기지가 있고, FHA와 상관없는 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)가 있습니다.   일반적인 리버스 모기지는 HECM 리버스 모기지인데, 이 리버스 모기지는 모기지 보험을 꼭 들어야 합니다. 이 모기지 보험은 최고 집의 가치의 2%를 내야 하기 때문에 처음에 조금 부담이 되기도  합니다. 하지만, 처음에 한 번만  HECM 리버스 모기지를 들게 되면, 평생 동안 리버스 모기지를 통해서 페이먼트를 받게 되고, 더 이상 Liability에 대하여 다시 페이먼트를 은행에 낼 필요가 없기 때문에,  더 많은 혜택을 받게 되는 것입니다. 그리고 HECM 리버스 모기지의 Limit가 매년 설정되는데, 2023년에는 Limit가 $1,089,300까지 적용됩니다.     그러면 모든 리버스 모기지에 이런 Limit이 적용될까요? 그렇지 않습니다. FHA에서 insure 하지 않지만 미국 메이저 렌더에서 제공하는 안전한 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)도 있습니다. 이 리버스 모기지의 장점은, 모기지 보험이 없다는 것입니다. 하지만 HECM 리버스 모기지보다 이자율이 적은 편입니다.     모기지 보험이 없는 리버스 모기지의 또 다른 특징은 HECM 리버스 모기지는 집의 가치가 2M이나 3M이 되어도 그 집을 통해서 리버스 모기지를 $1,089,300까지만 받을 수 있지만, 점보 리버스 모기지는 그의 가치가 1M or 2M 이상일 때, 그 집의 모든 가치를 활용해서 리버스 모기지를 받을 수 있는 것입니다. 집의 가치가 1M보다 휠씬 클 때, 점보 리버스 모기지로 그 집에 속한 에큐티를 모두 활용하여, 더욱 풍성한 노후 자금을 사용할 수 있는 것입니다. 그리고 사용하고 남은 에큐티를 beneficiary에게 넘겨 줄 수 있는 것입니다.   마지막 리버스 모기지의 오해를 한 가지만 말씀드리면, 리버스 모기지를 받으신다고, 그 집의 에큐티를 모두 사용하시는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 충분히 에큐티를 사용하신 후에도, 최소한 40% 이상에 에큐티가 남게 되는데, 그 이유는 리버스 모기지가 설정된 후에도 대부분의 집값은 계속해서 상승하기 때문입니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 모기지 보험 점보 리버스

2023-03-07

리버스 모기지를 받는 시기와 종류 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자가 많이 올랐다가 떨어지고 있는데 언제 리버스 모기지를 받는게 좋을까요? 저는 생활비로 사용하기 보다는 비상 자금용으로 생각중인데 이런 경우도 해당이 될까요?   ▶답= 일반적으로 리버스 모기지를 받을 때 더 많은 금액을 받기 위해서는 이자율과 집 가격, 신청자의 나이가 중요합니다. 그렇다고 은퇴하신 분이 세가지가 모두 유리해질 때까지 기다린다는 건  좋은 아이디어가 아닙니다. 스스로 파이낸싱이 가장 필요한 시점을 기준으로 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 리버스 중에서 평생 매월 페이먼트를 받는 방식 혹은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하 실 경우에는 더 그렇습니다. 왜냐하면 리버스 뿐만 아니라 미래에 돈을 받는 파이낸싱은 모두 예외없이 변동이자를 적용하기 때문입니다. 원하신다면 리버스 에서도 고정이자를 선택하실 수 있는데 이건 한번에 돈을 인출하고 추가적으로 미래에 인출하지 않을 경우에만 해당됩니다.     지금처럼 비상 자금용으로 생각하시는 분들은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하시는게 좋습니다. 리버스의 라인 방식은 독특하게도 이자만큼 라인 금액을 늘려주는 남다른 기능이 있습니다. 따라서 현재 모기지 잔액이 많이 남지 않으신 경우라면 이자가 낮아질때까지 기다리기 보다는 금리가 높을 때 라인을 셋업해두고 라인 금액이 그만큼 복리로 늘어나도록 시간을 주시는 게 더 유리하십니다.     또 리버스 모기지를 받으시고도 혼동이 되시는 부분이 있습니다. 예를 들어 평생이 아니라 향후 15년 동안 매월 페이먼트를 받는걸로 셋업하셨다면 15년 이후에 돈을 갚거나 집을 팔거나 하시는게 아닙니다. 15년 이후에도 부부 두분이 돌아가실 때까지 그 집에서 평생 거주가 가능하십니다. 두분 모두 사망할 시에는 상속자가 처분해서 리버스를 갚고 남은 금액을 상속받게 되는 겁니다.   마지막으로 가장 중요한 점인데요. 리버스를 받으신 다음에 페이먼트 방식을 바꾸실 수 있습니다. 라인에서 평생 혹은 특정기간으로 바꾸실수 있고 또 매달 500달러만 수령하고 나머지는 라인으로 놔두고 금액을 불리는 혼합방식으로 바꾸실수도 있습니다. 집 가격이 상승하거나 이자율이 낮아졌다면 소액의 비용만으로 재융자가 가능합니다. 재융자를 통해서 리버스의 금액을 늘리도록 조정하거나 나중에 갚게될 금액을 줄이도록 할 수도 있습니다. 혼자서 판단내리기 보다는 상담을 통해서 잘못된 정보를 교정하고 보다 더 좋은 옵션의 아이디어를 얻으시기 바랍니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 남상혁 대표 라인 금액

2023-02-07

가주, 모기지 최대 8만불 지원…밀린 재산세 최대 2만불 별도

캘리포니아 주정부가 오는 3월 1일까지 모기지와 재산세를 연체한 기록이 있는 주택 소유주에게 최대 10만 달러까지 지원한다.     가주주택금융국(CalHFA)은 7일 기자회견을 갖고 “팬데믹으로 여전히 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들을 더 많이 구제할 수 있도록 ‘가주 모기지 구제 프로그램(CA Mortgage Relief)’ 지원자격을 대폭 완화했다”고 밝혔다.   가장 큰 변화는 모기지 연체 구제 기간으로, 오는 3월 1일까지 모기지가 2회 이상 연체된 주택 소유주는 최대 8만 달러까지 지원받을 수 있다. 또한 3월 1일까지 재산세가 1회 이상 밀려도 최대 2만 달러까지 도움을 받을 수 있다. 이럴 경우 해당자는 최대 10만 달러까지 주 정부의 지원을 받게 되는 셈이다.     신청 대상자는 주택 1채를 소유한 주민뿐만 아니라 최대 4유닛을 소유한 다주택자까지다. 주택 형태는 단독주택(SFR)이나, 콘도미니엄, 조립식 주택(permanently affixed manufactured home) 외에 듀플렉스(2개 유닛이 연결된 주택)와 포플렉스(4유닛이 연결된 주택)도 허용했다. 단, 소지한 주택 중 1곳은 거주지이어야 한다.   이는 LA시와 LA카운티를 비롯해 일부 로컬 정부가 팬데믹으로 시작한 퇴거유예 정책을 계속 유지하면서 렌트비를 받지 못해 경제적 어려움을 겪는 소규모 주택 임대자들을 구제하려는 의도다.   신청자의 소득 수준은 현재 거주 중인 카운티 지역의 중위소득(AMI)의 150% 이하이어야 자격을 받을 수 있다. LA카운티에 거주하는 4인 가족의 AMI 150% 이하 기준은 17만8650달러다. 오렌지카운티는 20만3250달러, 벤투라카운티는 18만8100달러 이하이어야 한다.   모기지 외에도 은퇴 후 집을 담보로 매달 돈을 받는 리버스 모기지 주택 소유자도 프로그램을 신청하면 지원받을 수 있도록 했다. 필요한 서류는 모기지 은행 서류와 은행 거래 내역서, 소득 증명서, 공공요금 고지서 등이다.   CalHFA의 레베카 프랭클린 담당자는 기자회견에서 “가주 주택 소유주들이 더 많은 혜택을 받을 수 있도록 연체 기간과 소유 유닛수를 확대했다”며 당장 도움이 필요한 주택 소유주는 지원받을 것을 강조했다.   한편 신청자는 은퇴연금계좌를 제외하고 2만 달러 이상의 현금이나 별도의 자산이 없어야 한다. CalHFA에 따르면 지금까지 1만 명 정도가 지원받았다.     가주 모기지 구제 프로그램은 지난해 3월 바이든 대통령이 서명한 3차 경기부양법(ARP)에 따라 연방정부가 100억 달러 규모의 모기지 지원 예산 중 가주 정부에 10억 달러를 배정한 바 있다. 이 프로그램은 최대 10만 달러까지 재정 지원하는 일회성 무상 보조금으로 상환하지 않아도 된다.     ▶모기지 구제 프로그램: https://camortgagerelief.org 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com모기지 재산세 주택 소유주들 모기지 구제 리버스 모기지

2023-02-07

레귤러 Heloc과 리버스 모기지 Heloc [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴를 한 후 혹시 급한 자금이 필요한 때를 대비하여 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정해 놓으려고 합니다. 리버스 모기지를 이용하여 Heloc을 설정하는 것과 레귤러 Heloc의 차이점은 무엇인가요?   ▶답= 금리가 많이 올라있는 요즘 손님들이 집의 에퀴티를 이용하여 현금을 확보할 수 있는 방법은 Heloc이 거의 유일하다고 볼 수 있습니다. 하지만 막상 Heloc을 신청하면 진행 기간도 오래 걸리고 요구사항도 많을 뿐만 아니라 Heloc의 심사 기준이 1차 융자보다 훨씬 까다롭기 때문에 거절당하는 경우가 많습니다.   이렇게 까다로운 Heloc의 대안으로 나이가 62세 이상의 손님의 경우 RM Heloc(Reverse Mortgage Heloc)을 고려해 볼 수 있습니다. RM Heloc은 레귤러 Heloc의 많은 단점을 보완해 줍니다.     레귤러 Heloc의 경우 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고 준비해야 할 서류도 많습니다. 또한 지난 서브 프라임 사태에도 경험하였듯이 은행이 사전 예고 없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수 있습니다. 레귤러 Heloc은 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년 상환으로 갚아야 하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어납니다. 반면에 RM Heloc은 수입 증명을 하지 않아도 되고 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없을뿐더러 월페이먼트 없이 사망할 때까지 쓸 수 있습니다.   레귤러 Heloc과 RM Heloc 모두 상당한 규모의 에퀴티를 요구하는 것은 동일하지만 수입 증명이 되는 풀닥 레귤러 Heloc은 집값의 75-80%까지도 승인해 주기도 합니다. 하지만 RM Heloc은 나이에 따라 많이 달라지며 에퀴티가 보통 집값의 50% 이상인 경우에만 고려해 볼 수 있습니다. 이는 수입을 증명하지 않는 레귤러 Heloc의 경우와 동일합니다. 이자율은 둘 다 변동으로 비슷한 수준이나 비용은 RM Heloc이 훨씬 많이 들어 큰 단점입니다.     FHA 보증을 필요로 하는 HECM(Heme Equity Conversion Mortgage)의 경우에는 융자 규모가 아닌 집값(최대 970000달러까지 계산)의 2%에 해당하는 금액을 초기 보증비용으로 지불해야 되서 비용이 많이 듭니다. 집의 에퀴티를 통해 현금을 확보할 수 있는 방법은 많으나 손님의 자격과 에퀴티 규모 등에 따라 제한이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 좋습니다.   ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 리버스 모기지 레귤러 heloc

2022-11-22

원금 손실 위험이 없는 자금 운용방법 [ASK미국 보험 - 정철호 재정보험 전문가]

▶문= CD처럼 원금 보장되는데 CD보다 수익이 더 큰 상품이 있을까요?   ▶답= 높은 수익률을 기대하고 주식시장에 참여했지만 요즘 같은 하락장에서의 손실은 참 고통스럽고 원금만이라도 찾았으면 하는 마음이 간절하다. 특히 모아둔 은퇴자금으로 생활하시는 분들은 손해를 회복할 시간과 자원이 제한적이고 생활에 직접적인 타격을 줄 수 있기에 더 고통스러울 수 있다. 그렇다면 원금 손실 위험을 회피하는 자금 운용방법에는 어떤 것이 있을까?   1. 은행 CD Account   익숙한 은행의 예금 상품으로 비교적 이자가 낮아 의미 있는 수익률을 기대하기 어렵다.   2. MYGA(Multi Year Guranteed Annuity)   은행의 CD처럼 원금을 보장하고 비교적 더 높은 고정 이자를 지급하는 상품으로 현재 예치 기간에 따른 연 이율을 최대 각각 3년 - 4.55% / 5년 - 5.20% / 7년 - 5.40% 을 이자로 지급한다. 매달 이자를 인출하여 생활비로 사용하거나 만기까지 복리 이자와 소득세 유예를 통해 자산증식 방법으로도 유효하다. 다만 해약 부과금이 있기에 부동산 구매대금과 같이 사용할 목적이 있는 자금은 이 상품에 적합하지 않다.(최소 3년)   3. FIA(Fixed Index Annuity)   동일하게 원금 손실의 위험이 없고 주식시장의 상승과 하락에 따라 이자를 지급하는 상품이다. S&P 500 Index를 사용하여 가입일로부터 일 년 후 주가 상승 시 최대 이자 지급 한계치만큼(CAP) 이자를 받는다. 하락 시에는 이자가 없지만 원금 손실도 없다. 현재 5년 계약 상품 중 가장 높은 CAP은 10.25%이고 지난 10년의 주식시장 실적 데이터를 통해 볼 때 약 연 7~8%의 수익을 기대해 볼 수 있다.   4. 평생 생활비 보장 특약 연금   주식시장 및 경기와 무관하게 소셜 연금처럼 평생 생활비를 보장하는 연금상품이다. 가입과 동시에 확정적으로 원금이 소진되어도 약속된 금액을 죽는 날까지 지급이 보장된다.   이와 같은 안정적인 자금 운용방법에 대해 더 자세히 알고 싶다면 11/12 토요일 10시 30분 JJ Grand호텔(LA)에서 열리는 세미나에서 확인할 수 있다. 제한된 좌석으로 예약은 필수이다.   ▶문의: (213)408-2505미국 재정보험 정철호 재정보험 리버스 모기지 원금 손실

2022-10-25

재융자와 리버스 모기지의 차이점 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 생활비도 빠듯한데 예전에 2차로 받아놓은 라인오브크레딧의 이자가 자꾸 올라가서 페이먼트가 영 부담스럽습니다. 재융자를 할까 리버스 모기지를 할까 고려 중입니다. 리버스 모기지는 어떤 점이 다를까요?   ▶답= 재융자와 리버스 모기지 두 가지 중에서 하나를 선택하시기에 앞서 먼저 '재융자할 경우 페이먼트가 가능하신지'를 따져 보시길 추천드립니다. 은퇴를 하시면 소득이 늘어날 가능성이 거의 없기 때문에 모기지 페이먼트가 힘든 경우라면 장기적으로 볼 때 집을 계속 유지하시기가 어렵습니다. 이때는 다운사이징을 통해 작은 집으로 옮기시거나 리버스 모기지를 받아 페이먼트 부담을 줄이시는 것이 좋습니다. 리버스 모기지는 페이먼트가 없어서 은퇴 후에 캐시 플로우가 부족할 시에 적절합니다.   페이먼트가 없다는 것 외에 일반 재융자와 리버스 모기지의 차이점을 말씀드리겠습니다. 우선 2차 라인오브 크레딧과 리버스 모기지의 차이점이 많이 다른데요. 일반 라인오브 크레딧은 재연장할 때 소득 증빙이 필요하지만 리버스는 재연장할 필요가 없습니다. 일반 라인오브 크레딧에서는 이자 변동 시 한 번에 변동되는 이자율의 폭이 제한 없습니다만 리버스는 평생 동안 제한되는 이자율의 상한선이 있습니다. 집 시세에 따라 라인의 리밋이 줄어드는 일도 리버스에서는 없는데 이는 연방 정부의 보험 보증을 통해서 렌더를 막아주고 있기 때문입니다.   가장 큰 차이점은 리버스의 독특한 라인 리밋의 고금리 헷징 기능입니다. 지금처럼 금리가 올라갈수록 리버스는 라인의 금액을 늘려주는 기능이 있습니다. 예를 들어 현재 이자율의 추세가 10여 년간 지속된다면 리버스를 받은 뒤 라인 금액은 신청 당시에 비해 거의 두 배 가까이 증가하게 됩니다. 이자율이 높을수록 앞으로 쓰실 수 있는 금액의 리밋을 올려주므로 헷징하는 기능이 있습니다. 리버스의 고금리 헷징 기능은 유튜브 채널 '은퇴와 경제'에서도 설명을 들으실 수 있습니다.     또 리버스는 재융자와는 달리 이자와 페이먼트 방식을 선택하실 수 있습니다. 이자는 고정 변동을 선택하실 수 있으며 매달 받으시는 페이먼트도 평생 혹은 특정 기간을 지정할 수 있습니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 재융자 리버스 모기지 모기지 페이먼트 일반 재융자

2022-09-27

리버스 모기지 월 페이먼트를 늘리려면? [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 4년 전에 리버스 모기지를 받았습니다. 매달 $1600씩 평생 연금을 받기로 했는데 요즘 물가가 너무 많이 올라서 점차 부족해지고 있습니다. 재융자를 받으면 해결이 될까요?   ▶답= 결론부터 말씀드리면 재융자를 해서 월 페이먼트를 더 늘리실 수 있습니다. 물론 자세히 확인을 해봐야겠지만 집 시세가 많이 올랐다면 대부분 재융자가 가능하십니다. 재융자를 하시는 목적은 물론 더 좋은 조건으로 혜택을 받으시라는 것입니다. 단순히 이자를 내리길 원하시는 분들도 있지만 그보다는 선생님처럼 리버스에서 더 많은 금액을 받기를 원하시는 경우가 대부분입니다. 재융자를 받으실 수 있는 조건으로는 집 시세 신청자의 나이 이자율이 중요합니다. 하지만 여기서 가장 중요한 것은 집 시세입니다.   중앙일보 토요일자에 제가 격주로 '100세 시대 칼럼'을 기고하고 있는데요. 여기에 소개했던 사례인데 리버스 재융자를 3번 받으신 분이 있습니다. 실제 케이스인데 집 시세가 올라갈 때마다 3~4년에 한 번씩 리버스 재융자를 하셨습니다. 매번 월 페이먼트가 늘어나서 결과적으로 물가가 오르는 인플레이션을 어느 정도 따라갈 수 있었습니다. 물론 리버스를 받으신 모든 분들이 재융자가 가능한 것은 아닙니다. 예를 들어서 집 시세가 올랐다고 해도 오래전에 일시불로 최대한도액까지 리버스를 받으신 경우라면 힘들 수 있습니다. 그러나 평생 페이먼트 방식이나 라인 방식으로 셋업하신 분들은 꽤 가능성이 높다고 할 수 있습니다.   선생님의 경우는 2018년도에 처음 리버스 모기지를 받으셨으니까  당시에 리버스 모기지 주택 가격 한도액이 67만 9천 달러에 불과했습니다.  아마도 지금은 집 시세가 많이 올랐을 겁니다. 오른만큼 비례해서 페이먼트를 늘리실 수 있습니다. 다행히 이자율도 2018년도는 현재와 큰 차이가 없습니다. 자세한 재융자의 조건이나 내용 등은 전문가와 상의하시기 바랍니다. 한 가지 부언 설명을 드리면 리버스 모기지의 재융자는 경험이 오래된 전문가에게 맡기시라고 추천드리고 싶습니다. 최소 5~6년은 넘어야 리버스 재융자 사이클을 경험했기 때문입니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 페이먼트 리버스 모기지 리버스 재융자 번씩 리버스

2022-08-30

리버스 모기지 Notice 편지 관련 문의 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 2년 전에 남 선생님이 아닌 다른 곳을 통해서 리버스 모기지를 받았습니다. 그런데 지난 달 리버스 은행에서 Notice 편지를 받았습니다. 한 장짜리 서류인데 사인을 해서 보내라고 합니다. 편지엔 별 내용도 없는데 무슨 문제인지 모르겠습니다.   ▶답= 리버스 모기지는 일반 모기지와 달리 매월 페이먼트를 내지 않기 때문에 차압의 전 단계인 채무 불이행 과정이 발생하지 않습니다. 물론 아주 드물게 재산세가 심하게 연체되는 등의 예외적인 경우가 있지만 이건 리버스 모기지 때문이 아닙니다. 따라서 선생님께서 받으셨다는 Notice는 경험상으로 볼 때 Occupancy Certificate를 말씀하시는 것 같습니다.   리버스 모기지는 신청자가 직접 거주하는 주택에 한해서만 받을 수 있습니다. 그래서 은행 측은 거주를 확인하는 편지를 발송해서 신청자의 거주 여부를 확인합니다. 대개 1년에 한차례 보내는데 이에 대해 장기간 회신하지 않으시면 Notice라고 적힌 편지를 받으시게 됩니다. 만일 편지 내용이 위와 같다면 사인해서 보내주시기만 하면 됩니다. 이렇게 Notice를 받으셨더라도 절대로 곧바로 문제가 되지는 않습니다. 그러나 이후에도 장기간 회신하지 않으면 은행은 전화 등 다른 방법을 통해서 연락을 취하며 이마저도 연락이 안 되면 문제가 될 수도 있습니다.   그 외 리버스 모기지가 끝난 뒤에 사소한 것이지만 어쨌든 여러 가지 관리를 해줘야 할 일이 발생합니다. 거주 확인 외에도 추가로 현금을 인출하거나 또는 주택 보험과 관련해서 어카운트에 문의나 정보 변경이 필요할 수 있습니다. 이를 위해서는 매달 리버스 모기지 은행에서 받으시는 Statement를 보시면 Servicer의 문의 전화번호가 있습니다. 여기로 연락하시면 됩니다. 다만 언어 문제 등의 이유로 불편을 겪으시는 경우라면 리버스 모기지를 신청했을 때의 에이전트 분에게 도움을 청하시면 됩니다.   리버스 모기지에 관심이 있으신 분들에게 당부 말씀을 드리면 가능한 처음부터 리버스 모기지 전문가에게 신청을 맡기시기 바랍니다. 리버스 모기지를 새로 시작한 에이전트나 또 이를 전문으로 취급하지 않는 에이전트는 사후 관리에 대해서 소홀하거나 시간이 좀 지나서 아예 리버스를 그만두는 경우가 종종 있습니다. 미안해하시면서 제게 문의를 하시는 분 중에 적잖은 경우가 있어서 첨언 드렸습니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 notice 편지 리버스 은행

2022-07-26

많이 본 뉴스




실시간 뉴스